Где строят у моря

Одна картинка на весь вопрос

Каждый кружок — промоция; размер по числу домов в ней. По горизонтали — расстояние до ближайшего пляжа, по вертикали — медианная цена. Зелёная полоса — ваш бюджет. Левый нижний угол, где «близко к морю и по деньгам», у новостроек пуст. Занимает его вторичка: зелёные кружки — 22 дома с участком от 1 000 м² и пляжем ближе 600 метров, включая ваш объект 1282.

Три числа, которые решают вопрос

А вторичка у пляжа — есть, и в бюджете

Это и есть ответ на «только ли здесь новострой». Из 487 прочитанных карточек вторички я измерил расстояние до пляжа у 465: 45 объектов стоят ближе 300 метров к пляжу, 108 — ближе 600, 197 — ближе 1 200. Ниже те, что заодно проходят ваш критерий участка: от 1 000 м² и пляж ближе 600 метров. Двадцать два дома, все в бюджете 250–320 тысяч.

Смысл контраста такой. Новостройка у воды в этой полосе стоит от 470 тысяч и выше — Sanxenxo, Vigo, Oleiros. Вторичка в 250–320 тысячах даёт то же расстояние до пляжа и вдобавок участок, которого у новостроек в бюджете нет вообще. Платите вы за это возрастом дома и, как правило, вопросами по воде, канализации и урбанистике — ровно теми, что перечислены в досье вашего 1282.

Кто и где строит

Строительство домов идёт в двух ценовых мирах, и они почти не пересекаются. Первый — пригородные пояса агломераций и курортов: Oleiros под A Coruña, Vigo, Sanxenxo, Poio. Там 440–1 200 тыс., и это рынок для местных высоких доходов. Второй — «доступные» промоции малых домов в глубине: Cambre, Carral, Gondomar. Дёшево, но моря нет. Под каждой локацией — номера всех её объявлений на idealista, кликабельные; наведение показывает цену и площадь дома.

Что из этого следует для вас

Miño — единственный муниципалитет, где новостройка и пляж сходятся в разумных деньгах. Три промоции: Villas do Xarío за 400 тыс. в 726 м от Praia de Lago, As Camposas за 410 тыс. в километре, Os Abellós от 415 тыс. в 1,2 км. Дома по 200–233 м², это ría de Betanzos, 30 минут до A Coruña. Дороже вашего бюджета на треть, но это честная цена входа в «новый дом рядом с пляжем» в этой полосе.

Gondomar строит больше всех — 16 домов, — но моря там нет. До Praia América 5,9–8,3 км. Если рассматриваете этот пояс, помните, что вы покупаете близость к Vigo и Baiona, а не к воде.

Ваш объект 1282 занимает нишу, которой у новостроек нет. 294 тыс. за 302 м² в 119 метрах от пляжа — по соотношению «цена / метры / близость к воде» его не перекрывает ни одна из 35 промоций. Плата за это — 1999 год постройки, вода из колодца, септик и вопрос с легализацией в 162 м от границы ядра.

Границы этих чисел

Метод: выдача idealista con-chalets,obra-nueva по обеим провинциям — 93 уникальных объявления в 35 промоциях, все карточки прочитаны целиком. Расстояние до пляжа — ближайший natural=beach в OpenStreetMap в радиусе 9 км от координаты объявления, по прямой. Медиана считается по промоции, а не по муниципалитету, потому что цена внутри одного посёлка расходится втрое.